(열일곱걸음)부동산 매매 계약! 꼭 알아야 할 주의사항!

오늘은 진짜 낮에는 불쾌지수가 엄청 높아지는 날씨였네요!

비온뒤에 온도가 올가가니 습도가 많이 높아져서 매우 불쾌한 하루였습니다. 

그래도 저녁에는 선선한 날씨가 되서 나름 집앞에 산책도 하고 운동도 좀 하고 왔습니다. 

 

그래서 잠들기 전에 오늘도 경제 재테크를 위해 한걸을 걸어보려고 합니다.

 

오늘은 누구나 한번씩을 겪을 수 있는 상황인 부동산 매매 계약시에 이것만은 꼭 알아야할 부동산 매매 계약 주의사항에 대해 알아보려고 합니다. 

모든 금융 거래들이 모두 중요하지만, 큰 금액이 오고가는 부동산 매매 계약의 경우는 따지고 또 따져봐야 실수를 하지 않을 수 있습니다.

그런 의미로 부동산 매매 계약 주의사항에 대한 기본 중에 기본에 대해 공부해 보겠습니다.

[부동산 매매 계약 주의사항]

1. 계약서 확인은 필수!

 대부분 부동산 매매 계약은 공인중개사, 즉 공인중개사무실과 함께 매수인과 매도인이 계약을 채결하게 됩니다.  이러한 경우, 대부분의 부동산 매매 계약서는 공인중개사의 주도로 작성하게 됩니다. 물론 일반적인 매수인과 매도인에 비해 공인중개사의 부동산 매매 계약에 대한 지식과 경험이 많기 때문에 공인중개사에게 의존적으로 작성을 하게 되지만, 반드시 사전에 계약서 작성에 대한 지식을 확인하신 후 부동산 매매 계약서를 반드시 꼼꼼히 살피셔야 합니다.

  부동산 매매 계약서에 명기되는 기본적인 인적사항, 물건에 대한 정보, 금액은 당연히 확인해야하는 사항이고, 특히 특약 사항으로 들어가는 내용들을 반드시 확인하신 후 최종 사인을 해야 합니다.

 아래는 일반적으로 사용되는 부동산 매매 계약서이니 참고하시고, 본인이 실제로 작성하는 부동산 매매 계약서 양식과 내용을 꼭 확인하셔야 합니다.

 

2. 계약서에 기재된 돈의 지금일자

부동산 매매 계약서 내에는 반드시 중도금, 잔금 지급일자란이 있습니다. 

일반적으로 사전에 소액의 부동산 계약금을 주고 받고, 실제 계약서를 작성하는 날에 중도금, 잔금 지급일을 결정하게 됩니다. 

여기서 중요한 부분은 사전에 대출, 자금 조달 일자들을 꼼꼼히 확인하셔서 부동산 매매 계약서에 작성된 지급 일자에 돈이 준비되고 지급될 수 있도록 하여야 합니다.

만약 지급일자를 지키지 않았다면 채무 불이행으로 매도인이 계약금을 몰취할 수 있습니다. 그렇게 되면 부동산 거래는 되지 않고, 큰 계약금만 손해보게 되는 상황이 되기에 꼭 자동 조달 일정과 부동산 매매 계약서에 기재되는 지급 일자를 체크하셔야 합니다.

 

3. 갑자기 해제된 계약

부동산 매매 계약시, 매도인이 계약 체결에 대한 구두 합의 후 계좌를 매수자에게 보내주고, 매수자가 매도인의 계좌로 계약금을 보낸 후 갑자기 매도자에 의해 부동산 매매 계약을 해제 하게되었다는 연락을 받은 경우에는 매도자가 계약금을 배액(2배) 상환해야 합니다.

이는 부동산거래법에 부동산 매매 계약 해지관련 다음 사항이 명기되어 있기 때문에 부동산 매매시, 계약금 받은 후 갑자스러운 해제는 계약금 배액 상환이라는 점을 반드시 인지 하셔야 합니다.

매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.

 

4. 소유권 이전 관련 사항

부동산 매매 계약시, 매입할 부동산에 근저당권이나 전세권설정 등기가 되어있는지 확인해야 합니다. 공인중개사에서 기본적으로 등기부 등본을 확인해 주는 경우가 대부분이지만, 매매를 하는 당사자가 직접 해당 부동산 물건의 등기부 등본을 확인해서 등기 권리 사항을 확인하셔야 합니다.

등기부 등본은 인터넷 상으로 등기부등록사업소에서 700원만 내시면 확인 가능하니 꼭 확인해야 합니다. 

만약 해당 부동산 매매 계약이 진행되는 물건에 근저당권, 전세권, 가등기 등 선순위 권리들이 있다면 반드시 말소등기절차이행에 대한 충분한 설명과 확인 후 계약을 체결해야 합니다.

5. 등기부등본 (가)압류, 가처분 상황 확인

부동산 매매 계약시, 등기부등본 확인은 기본적인 사항이라고 언급드렸습니다. 이 중 등기부등본 상에 압류, 가압류, 가처분 등의 문구가 있다면 매매를 신중하게 고려하셔야 합니다.

왜냐하면 이런 (가)압류 및 가처분 상태의 부동산은 해당 상태에서 소유권 이전 등기가 불가능합니다. 즉, 쉽게 설명드리면 (가)압류 및 가처분 상태가 풀리기 전까지는 부동산 매매 계약을 진행했더라도, 내 명의의 부동산이 될 수 없기 때문에 이런 부동산 물건은 매매에 신중하셔야 합니다.

 

6. 매도인 채무와 부동산 시가 차이 확인

부동산 등기부등본에 매도인의 저당권이 잡힌 내용이 등재되어 있을 겁니다. 이는 만약 부동산이 경매에 넘어간다면 매도인의 부동산 물건으로 변재를 해야하는 채무입니다. 이러한 채무가 부동산 현시세와 비교하여 매도인 채무가 부동산 시세보다 더 큰 경우는 부동산 매매 계약을 주의하셔야 합니다.

 경우에 따라 부동산 매매 계약 이후 소유권 이전 등기가 안될 수도 있기 때문입니다. 

 

 

오늘 살펴본 부동산 매매 계약 관련 주의사항은 금전적인 부분은 물론이고, 삶의 행복도와도 매우 밀접하기에 항상 꼼꼼히 살피셔야 합니다.

부동산 매매 계약을 진행하는 매도인/매수인 모두 누군가는 안락한 가족과의 행복을 꿈꾸는 보금자리고, 누군가는 가족의 행복을 위해 부 축적의 목표로 부동산 거래를 진행하게 됩니다.

하지만 이런 행복들이 한 순간의 실수로 모든게 무너질 수 있기에 모두의 행복을 위해 조심 또 조심하시길 부탁드립니다.

 

공부를 해도해도 어려운 부분이 부동산 매매인 것 같습니다. 

왜냐하면 부동산 매매는 수학처럼 정해진 공식이나 딱 떨어지는 답을 찾기 어렵기에 항상 어려운 숙제입니다.

그렇지만 최고의 투자는 잃지않는 투자라는 점을 목표로 항상 성공적인 투자를 할 수 있도록 하나씩 배워가면 좋겠습니다.

 

오늘 밤도 행복한 시간 보내셨길 바라고, 내일도 행복한 하루 되세요 ♥