(열다섯걸음)오피스텔 임대사업자 종류에 따른 장,단점 종합 정리!

후텁지근한 날씨가 계속되고, 영 기분이 좋지 않은 날들이 계속되고 있네요.

날씨 탓인지, 기분 탓인지는 모르겠습니다만....

아무튼 오늘도 경제 상식 한걸음 더 나아가기 위해 걸음마 시작하겠습니다.

 

오늘은 최근에 부동산 투자 관련해서 가장 힘들어하고 있는 오피스텔 정의와 오피스텔 임대사업자 종류에 대해 한번 알아보겠습니다.

[오피스텔 기본 지식]

(오피스텔 뜻과 정의)

오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로, 업무 공간과 주거 공간을 함께 제공하는 건축물을 의미합니다. 오피스텔은 보통 소규모의 사무실과 주거 기능을 겸비한 공간으로, 1인 가구나 신혼부부, 직장인들이 주로 이용합니다. 오피스텔은 아파트나 일반 주거용 건물과 달리 상업용 건축물로 분류되며, 업무와 생활이 한 공간에서 이루어질 수 있도록 설계되어 있습니다.

(오피스텔 용도에 따른 분류)

1. 복합용도: 주거와 업무를 동시에 해결할 수 있도록 설계된 공간입니다.
2. 소형 주거공간: 대부분 1~2인 가구를 대상으로 한 소형 평수의 공간으로 구성됩니다.
3. 편의시설: 건물 내에 편의점, 헬스장, 세탁소 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.
4. 교통 편의성: 주로 교통이 편리한 도심지에 위치하여 출퇴근이 용이합니다.
5. 임대 및 분양: 오피스텔은 임대와 분양이 모두 가능하며, 투자 목적으로도 인기가 많습니다.

오피스텔은 이러한 특성 덕분에 다양한 형태로 사용되고 있으며, 부동산 투자가 활성화된 시기에는 아파트의 대체 상품으로 많은 투자가 이루어졌습니다. 다만, 부동산 경기 침체가 계속되고 있는 지금은 오피스텔 주택수 포함과 대출 제한에 따른 수요가 상대적으로 부진하여 투자자들이 어려움을 겪고 있습니다.

 

오피스텔에 대한 기본 지식을 알았으면, 오피스텔이 가진 특성 중에 하나인 용도별 사업자 등록입니다.

오피스텔의 원래 목적은 오피스라는 상업적 목적의 공간이므로 사업자 등록이 필요합니다.

따라서 오피스텔 사업자의 종류는 임대사업자, 개인사업자 등 사용 용도에 따라 선택 가능합니다.

 

그럼 오피스텔 임대사업자 종류에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

[오피스텔 사업자 종류]

오피스텔 사업자 종류는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

1. 주거용 오피스텔 사업자
2. 상업용 오피스텔 사업자

각각의 사업자 종류에 대해 자세히 알아보겠습니다.

(주거용 오피스텔 사업자)

주거용 오피스텔은 주거 목적으로 사용하는 오피스텔입니다. 주거용 오피스텔 사업자는 주거용 부동산을 임대하거나 분양하는 사업을 운영합니다.

• 주거용 임대 사업자: 주거용 오피스텔을 임대하여 월세나 전세 형태로 수익을 창출합니다. 이러한 사업자는 주로 안정적인 임대 수익을 목적으로 합니다.
• 주거용 분양 사업자: 오피스텔을 분양하여 한 번에 큰 수익을 창출합니다. 분양 사업자는 초기 투자 비용이 많이 들지만, 분양이 성공하면 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

(상업용 오피스텔 사업자)

상업용 오피스텔은 주로 사무실 용도로 사용하는 오피스텔입니다. 상업용 오피스텔 사업자는 주로 사무 공간을 임대하거나 분양하는 사업을 운영합니다.

• 상업용 임대 사업자: 상업용 오피스텔을 임대하여 월세 형태로 수익을 창출합니다. 이러한 사업자는 안정적인 임대 수익을 기대하며, 특히 소규모 사업체나 프리랜서에게 적합한 공간을 제공합니다.
• 상업용 분양 사업자: 상업용 오피스텔을 분양하여 큰 수익을 창출합니다. 분양 사업자는 주로 도심지나 비즈니스 중심지에 위치한 오피스텔을 개발하여 판매합니다.

(추가적인 사업자 분류)

• 개인 사업자: 개인이 소유한 오피스텔을 직접 관리하고 운영합니다. 개인 투자자들이 주로 주거용 오피스텔에 투자하는 경우가 많습니다.
• 법인 사업자: 법인 형태로 운영되는 사업체가 오피스텔을 관리하고 임대 혹은 분양합니다. 대규모 투자와 관리가 필요한 상업용 오피스텔에 법인 사업자가 많이 참여합니다.
• 관리회사: 여러 오피스텔을 관리하는 전문 회사로, 임대와 유지 보수를 담당합니다. 주거용과 상업용 모두에 해당할 수 있습니다.

 

사실 오피스텔 사업자는 여러 형태가 있지만, 일반적으로 임대사업자를 목적으로 투자가 이루어지는 경우가 대부분입니다.

즉, 오피스텔 투자를 통해 임대업을 하면서 월세를 받고, 추가적인 시세차액도 노리는 투자 방법이지요.

그러므로 오피스텔 임대사업자에 대한 특성에 대해서는 알아두시는게 투자에 유리합니다.

[오피스텔 임대사업자 종류와 특성]

오피스텔은 일반적으로 두 가지 임대사업 형태로 운영될 수 있습니다. 일반임대사업자와 주택임대사업자. 이 두 형태의 임대사업자 간의 주요 특성과 차이점에 대해 설명하겠습니다.

(오피스텔 일반임대사업자_일임사)

• 용도: 일반임대사업자는 오피스텔을 상업용도로 임대합니다. 이는 사무실, 상가 등 업무 및 상업 활동을 위한 공간으로 주로 사용됩니다.
• 세제 혜택: 일반임대사업자는 주택임대사업자에 비해 상대적으로 적은 세제 혜택을 받습니다. 주로 부가가치세나 소득세에서 혜택이 제한적입니다.
• 임대료: 상업용 임대료는 주거용보다 높게 책정되는 경우가 많습니다. 이는 상업 지역에 위치하거나 교통 편의성이 높은 곳에 위치한 오피스텔일수록 더 두드러집니다.
• 임대 계약: 일반임대사업자는 주로 법인이나 개인 사업체와 계약을 맺으며, 임대 기간과 조건이 유연하게 설정될 수 있습니다.

(오피스텔 주택임대사업자_주임사)

• 용도: 주택임대사업자는 오피스텔을 주거용도로 임대합니다. 이는 개인이나 가정이 거주할 수 있는 공간으로 제공됩니다.
• 세제 혜택: 주택임대사업자는 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 일정 요건을 충족하면 소득세, 재산세, 종합부동산세 등에서 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
• 임대료: 주거용 임대료는 상업용보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 이는 주거 환경의 품질, 위치, 교통 편의성 등에 따라 다를 수 있습니다.
• 임대 계약: 주택임대사업자는 개인과의 계약이 주를 이루며, 보통 1년 이상의 장기 계약을 맺는 경우가 많습니다. 또한, 전세나 월세 등의 다양한 형태의 임대 계약이 가능합니다.

(오피스텔 일임사와 주임사 주요 차이점)

1. 용도:
   • 일반임대사업자: 상업용도로 사용.
   • 주택임대사업자: 주거용도로 사용.
2. 세제 혜택:
   • 일반임대사업자: 제한적 세제 혜택.
   • 주택임대사업자: 소득세, 재산세, 종합부동산세 등 다양한 세제 혜택.
3. 임대료:
   • 일반임대사업자: 상업용 임대료가 높게 책정.
   • 주택임대사업자: 주거용 임대료가 상대적으로 낮게 책정.
4. 임대 계약:
   • 일반임대사업자: 법인이나 개인 사업체와의 유연한 계약.
   • 주택임대사업자: 개인과의 장기 계약, 다양한 임대 형태.

이와 같은 차이점을 고려하여 오피스텔 임대 사업을 운영할 때, 자신의 목적과 상황에 맞는 형태를 선택하는 것이 중요합니다.

 

위에서 오피스텔 일반임대사업자(일임사)와 주택임대사업자(주임사) 전반적인 특징에 대해 살펴보았고, 사실 세금, 대출 등 각각 어떤 임대사업자를 내느냐에 따라 달라지는 부분들이 많기 때문에 세부 사항은 다음 글에서 한가지씩 다시 살펴 보겠습니다. 

 

마지막으로 오피스텔 일반임대사업자(일임사)와 주택임대사업자(주임사)의 큰 차이점을 표로 간단히 요약해보도록 하겠습니다.

(일임사, 주임사 주요 차이점)

구분	일반임대사업자(일임사)	주택임대사업자(주임사)	비고
용도	상업용	주거용
전입 신고	불가	가능
주택수	미포함	포함	일임사 후 전입신고시, 주택수 포함 됨
세제 혜택	적음	다양	오피스텔 평수와 총 금액에 따라 세제 혜택 차이 큼
취득세	4.6%	4.6%

 

오늘은 간단하게 오피스텔에 관한 내용들을 살펴보고, 특히 오피스텔 용도와 오피스텔 사업자에 대해 알아보았습니다.

사실 오피스텔 투자자의 상당수는 오피스텔 투자에 리스크와 특성에 대해 정확히 알지 못하고 진행하시는 분들이 있어서, 추후에 대출 및 사업자, 주택수 포함 등의 문제로 어려움을 겪는 경우가 많이 있습니다.

 

따라서 조금 복잡한 내용들이 있더라도 기본적인 오피스텔 투자의 리스크와 오피스텔 특성에 대해서는 반드시 알아보고 판단하시는 부분은 필수입니다.

 

오늘도 천천히 한걸음씩 나아가시고, 돌아올 기회를 위해 같이 공부해 보아요 ♥